Czy notariusz sprawdza stan prawny nieruchomości?

Notariusz czuwa nad prawidłowym i bezpiecznym przebiegiem obrotu prawnego. Zanim dojdzie do sporządzenia projektu aktu notarialnego i złożenia pod nim podpisów, kancelaria przeprowadza szczegółową analizę dostarczonych dokumentów.

Weryfikacja księgi wieczystej

Podstawowym źródłem wiedzy o nieruchomości jest księga wieczysta. Notariusz przed dokonaniem czynności szczegółowo analizuje jej treść, weryfikując poszczególne działy:

— Sprawdza, czy osoba stająca do aktu jako zbywca rzeczywiście widnieje w dziale II jako właściciel.

— Analizuje dział III pod kątem ewentualnych obciążeń, takich jak służebności (np. służebność przejazdu, służebność osobista mieszkania), prawa dożywocia czy roszczenia osób trzecich.

– Bada dział IV, w którym ujawniane są hipoteki.

Analiza podstawy nabycia i zaświadczeń

Samo sprawdzenie księgi wieczystej to jednak nie wszystko. Notariusz weryfikuje również dokument stanowiący tzw. podstawę nabycia. Może to być na przykład poprzedni akt notarialny umowy sprzedaży, darowizny.

Dodatkowo, w zależności od rodzaju nieruchomości i jej statusu, notariusz weryfikuje wymagane prawem zaświadczenia. Zalicza się do nich między innymi: zaświadczenie z urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn, zaświadczenia z urzędu gminy o przeznaczeniu gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czy też zaświadczenia dotyczące objęcia terenu strefą rewitalizacji lub uproszczonym planem urządzenia lasu.

Weryfikacja stanu prawnego przez notariusza opiera się na analizie aktualnych wpisów w księgach wieczystych oraz przedłożonych, oryginalnych dokumentach urzędowych. Dokładne zbadanie tych źródeł pozwala w maksymalnym stopniu zabezpieczyć interesy stron transakcji.

Warto przy tym pamiętać, że polski system prawny dodatkowo chroni kupującego poprzez instytucję rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że w przypadku nabycia nieruchomości od osoby, która widnieje w księdze wieczystej jako właściciel, prawo chroni nabywcę działającego w dobrej wierze, nawet gdyby w wyjątkowych okolicznościach okazało się, że stan ujawniony w księdze różnił się od rzeczywistego stanu prawnego.

Omawiając zagadnienie badania nieruchomości, należy wyraźnie oddzielić stan prawny od stanu faktycznego.

Kancelaria nie dokonuje fizycznych oględzin lokalu, budynku czy gruntu.

Notariusz nie sprawdza na przykład:

— Stanu technicznego nieruchomości.
— Nie weryfikuje, czy granice działki pokrywają się z mapą geodezyjną.
— Nie weryfikuje czy w nabywanym lokalu nie doszło do samowoli budowlanej.
— Nie sprawdza, czy na kupowanej działce można wybudować budynek zgodnie z zamierzeniami.

Za wady fizyczne nieruchomości odpowiedzialność względem kupującego ponosi sprzedający (na zasadach rękojmi za wady, określonych w Kodeksie cywilnym).

Nabywca powinien zatem przed podpisaniem aktu notarialnego we własnym zakresie, a w razie wątpliwości przy pomocy rzeczoznawcy dokładnie zweryfikować faktyczny stan techniczny kupowanego budynku lub lokalu.

Jacek Skupień - notariusz

Jestem notariuszem z Jeleniej Góry z 10-letnim doświadczeniem i na co dzień dbam o to, aby zawiłe przepisy tłumaczyć na prosty i przystępny język.

Głównym obszarem działalności mojej kancelarii notarialnej jest przede wszystkim prawo nieruchomości, prawo spółek oraz kwestie spadkowe i majątkowe.