Czy notariusz sprawdza księgi wieczyste?

Zakup nieruchomości to często dla wielu osób moment pełen stresu. Obawą kupujących jest ryzyko utraty środków z powodu długów zbywcy lub wad prawnych mieszkania. W związku z tym bardzo często pada pytanie o to, czy notariusz weryfikuje księgę wieczystą przed sporządzeniem umowy. Odpowiedź brzmi: tak. Badanie treści księgi wieczystej to podstawowe zadanie notariusza przy sporządzaniu aktu notarialnego.

Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości wygląda obecnie inaczej niż jeszcze kilkanaście lat temu. Czasy, w których strony musiały przynosić do kancelarii papierowe, podstemplowane odpisy z sądu, w większości minęły.

Obecnie Ministerstwo Sprawiedliwości prowadzi system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW). Księgi są jawne, a notariusz ma do nich dostęp. Oznacza to, że kancelaria weryfikuje treść księgi online, w czasie rzeczywistym. Takie rozwiązanie pozwala na szybkie zweryfikowanie jakichkolwiek nieprawidłowości i daje stronom transakcji wyższy poziom bezpieczeństwa.

Księga wieczysta to dokument o ściśle określonej strukturze. Składa się z czterech działów. Notariusz przed przygotowaniem umowy sprawdza każdy z nich, szukając potencjalnych zagrożeń.

 

Dział I i II – kto i co sprzedaje?

Z działu I wynika przedmiot transakcji, czyli np. dane adresowe, numer działki, numer lokalu, metraż. Z działu II wynika, kto jest właścicielem nieruchomości. Przygotowując transakcję, kancelaria notarialna weryfikuje zatem czy sprzedający jest faktycznie właścicielem nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej.

 

Dział III – prawa osób trzecich i roszczenia

To dział, w którym ujawniane są obciążenia i informacje o ewentualnej egzekucji z nieruchomości. Sprawdza się, czy na nieruchomości nie ciąży na przykład ujawniona w księdze wieczystej służebność osobista (czyli prawo dożywotniego zamieszkania w lokalu przez inną osobę), służebność przejazdu przez działkę, czy też roszczenia innych kupujących wynikające z wcześniej zawartych umów przedwstępnych.

 

Dział IV – hipoteki

Dział IV ujawnia hipoteki. Kancelaria weryfikuje, czy nieruchomość nie jest zabezpieczeniem kredytu bankowego zbywcy (hipoteka umowna) lub czy nie ciążą na niej hipoteki przymusowe, wpisane na przykład na wniosek Urzędu Skarbowego lub Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.

Podczas przeglądania księgi wieczystej notariusz zwraca uwagę na wzmianki o wnioskach. Wzmianka to informacja o tym, że do sądu wieczystoksięgowego wpłynął jakiś wniosek dotyczący danej nieruchomości, ale sędzia lub referendarz jeszcze go nie rozpatrzył.

Wzmianka jest sygnałem ostrzegawczym. Może ona oznaczać korektę geodezyjną, ale równie dobrze może być informacją o tym, że komornik zajął nieruchomość albo że ktoś złożył wniosek o wpis hipoteki przymusowej. Widząc nierozpoznaną wzmiankę, notariusz z reguły wstrzymuje transakcję do czasu całkowitego wyjaśnienia jej przyczyny (np. poprzez wgląd do akt księgi wieczystej).

Pierwszy wgląd w treść księgi następuje podczas przygotowywania transakcji, czyli podczas sporządzania projektu aktu.

Księga sprawdzana jest sprawdzania zwykle także przed samym odczytaniem aktu. Taka procedura daje pewność, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej nie uległ zmianie od czasu przygotowania projektu.

Niektóre mieszkania nie ma założonej własnej księgi wieczystej (dotyczy to spółdzielczych własnościowych praw do lokali).

W takiej sytuacji notariusz weryfikuje zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową, które określa komu przysługuje prawo.

Jacek Skupień - notariusz

 

Jestem notariuszem z Jeleniej Góry z 10-letnim doświadczeniem i na co dzień dbam o to, aby zawiłe przepisy tłumaczyć na prosty i przystępny język.

Głównym obszarem działalności mojej kancelarii notarialnej jest przede wszystkim prawo nieruchomości, prawo spółek oraz kwestie spadkowe i majątkowe.