Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
Znalezienie wymarzonej nieruchomości to dopiero początek drogi do własnego domu czy mieszkania.
Zanim dojdzie do finalizacji transakcji, kupujący często potrzebuje czasu na uzyskanie kredytu,
a sprzedający na załatwienie niezbędnych formalności.
Umowa przedwstępna jest kluczowym narzędziem prawnym, które w tym okresie rezerwuje nieruchomość
i skutecznie zabezpiecza interesy obu stron.
Czym jest i w jakim celu zawiera się umowę przedwstępną?
Zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 389), umowa przedwstępna to zobowiązanie do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy – w tym przypadku ostatecznej umowy sprzedaży, nazywanej umową przyrzeczoną.
Jej głównym celem jest danie stronom czasu na przygotowanie się do transakcji, przy jednoczesnym zagwarantowaniu, że ustalone warunki (zwłaszcza cena) nie ulegną zmianie.
Dla kupującego jest to najczęściej czas niezbędny na zorganizowanie finansowania, czyli przejście całej procedury związanej z uzyskaniem kredytu hipotecznego.
Dla sprzedającego to z kolei czas na skompletowanie wszystkich dokumentów, zorganizowanie wyprowadzki czy uregulowanie stanu prawnego nieruchomości (np. wykreślenie hipoteki).
Dzięki umowie przedwstępnej obie strony zyskują pewność, że transakcja dojdzie do skutku na ustalonych dziś warunkach.
Zadatek czy zaliczka?
W umowach przedwstępnych często pojawia się kwota pieniężna wręczana sprzedającemu przez kupującego.
Należy jednak rozróżnić dwie formy tego zabezpieczenia, gdyż ich skutki prawne są diametralnie różne.
Zadatek (art. 394 Kodeksu cywilnego): pełni funkcję dyscyplinującą i odszkodowawczą.
W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron:
— Gdy z transakcji wycofa się kupujący, sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek.
— Gdy z transakcji wycofa się sprzedający, jest on zobowiązany zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. Jeżeli umowa dochodzi do skutku, zadatek jest zaliczany na poczet ceny. Jest to rozwiązanie, które znacznie silniej chroni interesy obu stron.
Zaliczka: jest to po prostu część ceny zapłacona z góry.
W przypadku, gdy umowa nie dojdzie do skutku – niezależnie od przyczyny i winy którejkolwiek ze stron – zaliczka podlega zwrotowi w tej samej wysokości.
Forma umowy ma znaczenie. Akt notarialny czy umowa pisemna?
To najważniejsza decyzja, jaką muszą podjąć strony, gdyż od formy umowy zależy poziom ich ochrony prawnej.
Zwykła forma pisemna
Wywołuje tzw. skutek słabszy. Oznacza to, że jeśli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może domagać się jedynie odszkodowania.
W praktyce jest to roszczenie o zwrot kosztów poniesionych w związku z planowaną transakcją (np. kosztów przygotowania wniosku kredytowego). W tej formie nie można zmusić drugiej strony do sfinalizowania sprzedaży na drodze sądowej.
Forma aktu notarialnego
Gwarantuje tzw. skutek silniejszy. Daje on stronie uprawnionej możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.
Prawomocny wyrok sądu zastępuje oświadczenie woli strony, która odmawiała sfinalizowania transakcji, i w efekcie prowadzi do przeniesienia własności.
Jakie są korzyści z formy aktu notarialnego?
Weryfikacja przez notariusza
Przed sporządzeniem aktu notariusz ma sprawdzi stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej, weryfikując jej właściciela, ewentualne obciążenia, hipoteki czy prawa osób trzecich.
Zabezpieczenie w księdze wieczystej
Umowa w formie aktu notarialnego pozwala na złożenie wniosku o wpisanie w dziale III księgi wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.
Taki wpis jest publiczną informacją, która skutecznie chroni kupującego – sprzedający nie będzie mógł sprzedać nieruchomości nikomu innemu, a ewentualne obciążenia ustanowione po wpisie roszczenia nie będą skuteczne względem kupującego.
Umów nieodpłatne
konsultacje
Dzięki konsultacjom zyskasz jasność w kwestiach prawnych i finansowych planowanej czynności, co pozwoli Ci świadomie podjąć decyzję i sprawnie przygotować się do bezpiecznego podpisania aktu.
W trakcie konsultacji:
— Przeanalizuję przedstawioną przez Ciebie sytuację i wskażę dostępne rozwiązania.
— Zweryfikuję stan prawny. Powiem Ci, jakie dokumenty są niezbędne do przeprowadzenia czynności oraz jak i skąd je uzyskać.
— Otrzymasz szczegółowe informacje na temat kosztów, w tym taksy notarialnej, podatków oraz opłat sądowych i innych.
— Odpowiem na Twoje pytania związane z planowanym aktem.
Skorzystaj z nieodpłatnych konsultacji z notariuszem.
Zadzwoń do mnie — 453 383 010.
Zarezerwuj wizytę przez internet.
Częste pytania i odpowiedzi
Co daje mi umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna to kluczowy i niezwykle użyteczny etap w procesie zakupu nieruchomości.
Jej treść, a przede wszystkim forma, decydują o poziomie bezpieczeństwa całej transakcji.
Chociaż prawo dopuszcza zawarcie jej w zwykłej formie pisemnej, to akt notarialny daje większą ochronę i gwarancję sfinalizowania transakcji, nawet w przypadku problemów z drugą stroną.
Nie znalazłeś/ znalazłaś odpowiedzi
na swoje pytanie?